- مشخصات
- مجموعه: خبرنامه حقوقی
- تاریخ انتشار پنج شنبه, 26 اسفند 1395 20:51
- نگارش یافته توسط مدیریت کل سایت
- تعداد بازدید: 563
سعی کنید ابتدا قیمت خانهی مدنظرنان را بر اساس متراژ، عمر، امکانات و ناحیهای که در آن واقع شده تخمین بزنید. حال اگر فرض کنیم یک خانهی 100متری متری یک میلیون تومان قیمت داشته باشد (یعنی سر جمع ارزشش 100میلیون تومان باشد)، رهن آن عرفاً چقدر خواهد بود؟
رهن کامل یک خانه در بازار معمولاً مبلغی بین یک پنجم یا یک ششم کل قیمت آن خانه است. اگر خانه نوساز باشد بعضاً ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه نیز در نظر گرفته شود، ولی اگر خانه سن و سالی داشته باشد میزان یک ششم قیمت خانه برای رهن قابل پیشبینی است.
پس رهن کامل خانهی 100میلیون تومانیِ ما، میتواند چیزی بین هفده میلیون تومان تا بیست و پنج میلیون تومان باشد.
اما سوال دیگر اینجاست: اگر صاحب خانه نخواهد خانهاش را رهن کامل بدهد و علاقه داشته باشد که به صورت ترکیبی (رهن+اجاره) خانهاش را به کسی واگذار کند، چه باید بکنیم و چگونه بفهمیم که اجارهی پیشنهادیاش منصفانه است؟
به همان مثال خانهی صد میلیون تومانی خودمان برگردیم و فرض کنیم که نوساز است و مبلغ رهن کامل آن بیست و پنج میلیون تومان است. حال اگر صاحب این خانه، دهمیلیون تومان رهن + ششصدهزار تومان اجاره را پیشنهاد داده باشد، آیا این قیمت برای رهن و اجاره عادلانه است؟
فرمول محاسبه اجاره: ابتدا مبلغ رهن کامل را حساب میکنیم، بعد به ازای هر یک میلیون تومان رهن، چیزی حدود 30هزار تومان اجاره را در نظر میگیریم. لذا اگر خانهای 25میلیون تومان رهن کاملش باشد، اجارهی آن بدون هر گونه پول پیش میشود:
750=30×25
پس حالا که از 25میلیون تومان رهن کامل، ده میلیون تومان آن برای رهن تعیین شده و پانزدهمیلیون تومان مابقی باید به صورت اجاره پرداخت شود، حساب میکنیم که اجارهی برابر با 15میلیون تومان رهن چقدر است:
450=30×15
اما میبینیم که صاحبخانه به جای 450هزار تومان، مبلغ 600هزار تومان را پیشنهاد داده است که با این حساب میتوان سر آن چانه زد. البته یادتان باشد این فرمول نسبیاست و ممکن است صاحب خانهی شما به زیر 500هزار تومان راضی نشود. پس شما هم در این موارد از حس ششم خود و تحلیل سود و فایده بهره ببرید. گاهی نمیارزد که معامله را سر اختلاف قیمتهای جزئی به هم بزنید!
در پایان فراموش نکنید که نحوه تعیین اجاره بها و رهن رابطهی مستقیم با نرخ سود بانکی دارد و گاهی اوقات با نوسان شدید نرخ سود، میزان سی هزار تومان برای هر یک میلیون نیز دچار تغییر میشود.
- مشخصات
- مجموعه: خبرنامه حقوقی
- تاریخ انتشار جمعه, 27 اسفند 1395 12:49
- نگارش یافته توسط مدیریت کل سایت
- تعداد بازدید: 520
به گزارش خبرنگار
گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری مییزان، در عقود معوض هر یک از طرفین بعد از قرارداد، حق دارد مالی را که به طرف مقابل منتقل کرده است، به او تسلیم نکند تا او هم متقابلا حاضر به تسلیم شود؛ بهطوری که در یک زمان تسلیم و تسلم به عمل آید.
در ادبیات حقوقی به این امکان امتناع از انجام تعهد تا ایفای تعهد طرف مقابل در عقود معاوضی «حق حبس» میگویند؛ مشابه چنین حقی در روابط زناشویی هم پیشبینی شده به طوری که زن میتواند تا مهریه را دریافت نکرده، از تمکین در برابر شوهر خودداری کند.
اگرچه ماهیت عقد نکاح، یک عقد غیرمعوض و یک پیوند محترم و متعالی است اما بر اساس این عقد، هریک از زوجین تکالیفی در برابر هم دارند، شوهر بدهکار مهریه است و باید نفقه همسرش را به موقع پرداخت کند و زن هم باید در برابر شوهرش، از وی تمکین کند. حالا اگر زن بخواهد که مهریه خودش را فوری دریافت کند، میتواند انجام تعهدات و وظایفش را تا زمان دریافت مهریهاش به تاخیر بیندازد.
زهرا داور، در خصوص حق حبس زوجه در مورد مهریه عندالمطالبه و عندالاستطاعه اظهار کرد: قانونگذار در دریافت مهریه، همان حکمی را بیان کرده که در مورد بیع مطرح کرده است.
وی ادامه داد: بر اساس ماده 377 قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود. این موضوع بدین معناست که هر یک از فروشنده و خریدار میتواند تا زمانی که طرف مقابل، تعهدات خود را انجام نداده است، از انجام تعهد مربوط به خود امتناع کند.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه این حق برای هر دو طرف معامله است و هر دوی آنها به طور مساوی از چنین حقی برخوردارند، گفت: مشابه این حق در ماده 1085 قانون مدنی توسط قانونگذار برای زوجه قرار داده شده است که حق حبس نام دارد. بر اساس این ماده، زن میتواند تا مهر به او تسلیم نشده است، از ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد، امتناع کند؛ مشروط بر اینکه مهر او حال باشد و این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود.
وی اضافه کرد: در اینجا این بحث مطرح میشود که پرداخت مهریه از سوی مرد، در مقابل تمکین قرار گرفته است اما در ماده 1085 قانون مدنی، این قید وجود دارد که مهر باید حال باشد. به این معنا که مهریه نباید مؤجل یا مدتدار باشد.
داور افزود: به عنوان مثال، مهریه زوجه، یک دستگاه آپارتمان است که پیشخرید شده و حدود دو سال دیگر به خریدار تحویل داده میشود، در چنین شرایطی، زوجه با قبول این مهریه در زمان عقد، حق حبس خود را به طور ضمنی ساقط کرده است. در حقیقت هنگامی که مهریه مؤجل باشد، حق حبس منتفی است.
وی با بیان اینکه تمکین به دو نوع خاص و عام تقسیم میشود، عنوان کرد: تمکین عام به معنای لزوم اطاعت زوجه از زوج در همه موارد است و تمکین خاص نیز به تمتع جنسی مربوط میشود.
این حقوقدان بیان کرد: قانون کشور ما در خصوص اینکه منظور از تمکین در ماده 1085 قانون مدنی، کدام یک از انواع تمکین بوده، ساکت است اما برخی از فقها اعتقاد دارند که فقط تمکین خاص مشمول حق حبس میشود. بر اساس این نظر فقها، زن باید همواره از شوهر خود، تمکین عام کند اما میتواند تمکین خاص را در رابطه با حق حبس انجام ندهد.
به گفته وی، در عقد بیع نیز خریدار و فروشنده میتوانند از حق حبس برای خود استفاده کنند.
داور تصریح کرد: این موضوع نیز مطرح میشود که آیا زوج هم میتواند از حق حبس برخوردار شود یا خیر؟ که در پاسخ باید گفت که در این رابطه نیز قانون ساکت است. این در حالی است که بر اساس نظر فقها، زوج هم میتواند تا زمان تمکین زن، از پرداخت مهریه خودداری کند و یا حداقل انجام هر دو تعهد، در برابر هم باشد.
وی گفت: در حقیقت، فقها بر این اعتقادند که زوجه باید مهریه همسر خود را به فردی امین و مورد اعتماد هر دو طرف بسپارد تا به محض اعلام تمکین از سوی او به فرد ثالث، مهریه سپردهشده توسط امین به زوجه پرداخته شود.
وی ادامه داد: پرسش دیگری که در موضوع حق حبس مطرح میشود، این است که اگر یک بار زوجه تمکین کرد، آیا باز هم میتواند از حق حبس استفاده کند یا خیر؟ قانونگذار در ماده ۱۰۸۶ قانون مدنی، به این پرسش پاسخ داده که در این ماده آمده است: اگر زن قبل از اخذ مهر به اختیار خود به ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد قیام کرد، دیگر نمیتواند از حکم ماده قبل استفاده کند معذلک حقی که برای مطالبه مهر دارد ساقط نخواهد شد. بر اساس این ماده قانونی، اگر زن یک بار از همسرش تمکین کرد، دیگر حق حبس نخواهد داشت.
این استاد دانشگاه اظهار کرد: این در حالی است که بر خلاف حکم قانونگذار در ماده 1086 قانون مدنی، نظر برخی فقها از جمله شیخ طوسی، در این زمینه متفاوت است و اعتقاد دارند که تمکین، حقی مستمر است و با یک بار تمکین، حق حبس زوجه ساقط نمیشود.
وی همچنین در خصوص اینکه آیا حق حبس به نفع یا به ضرر جامعه و بانوان است، گفت: هدف قانونگذار از ایجاد هر گونه حقی در جامعه، ایجاد تعادل در سطوح مختلف است. به اعتقاد من، حق حبس با وجود همه مزایایی که برای بانوان به همراه دارد، میتواند زمینه اعمال سوءاستفاده توسط برخی زنان را نیز در جامعه به دنبال داشته باشد.
داور خاطرنشان کرد: معتقدم ترویج برخی مسایل در جامعه، ممکن است در روابط اخلاقی افراد تاثیرات سوئی بر جای بگذارد.
منبع: روزنامه حمایت