موسسه حامی عدالت

منوی اصلی

کانال تلگرام

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

مجموعه قوانین آزمون وکالت

قوانین آزمون وکالت

« »

آمار بازدید

امروز
دیروز
این هفته
هفته گذشته
این ماه
ماه گذشته
آمار کل
519
1055
4816
7398
14125
30404
2179855

پیش بینی امروز
888


IP شما:54.226.113.250

hamiedalat

Responsive Joomla Template. Works with Mobile, Tablets and Desktops/Laptops
4

مشاوره

2

حقوقی

3

مقالات در خصوص تملک اراضی4

 

محمد مسعود عليزاده خرازي  


 

تبصره ۱ - قيمت روز توسط هياتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق كه يك نفر به انتخاب شهرداري و يك نفر به انتخاب مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي باشد تعيين خواهد شد، راي اكثريت هيات مزبور قطعي و لازم الاجرا است .

تبصره ۲ - در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم ، دادگاه صالح محل وقوع ملك ، اقدام به معرفي كارشناس خواهد نمود.

تبصره ۳ - در صورتي كه در محل ، كارشناس رسمي دادگستري وجود نداشته باشد طبق ماده ۲۹ قانون كارشناسان رسمي مصوب ۱۳۱۷ عمل خواهد شد.

تبصره ۴ - هر گاه مالك يا مالكين ، كارشناس خود را حداكثر ظرف مدت يك ماه از تاريخ اعلام دستگاه كه به يكي از صور ابلاغ كتبي ، انتشار در يكي از روزنامه هاي كثيرالانتشار يا آگهي در محل به اطلاع عمومي مي رسد، تعيين ننمايد و در مواردي كه كه علت مجهول بودن مالك ، عدم تكميل تشريفات ثبتي ، عدم صدور سند مالكيت ، اختلاف در مالكيت ، فوت مالك و موانعي از اين قبيل ، امكان انتخاب كارشناس ميسر نباشد دادگاه صالحه محل وقوع ملك حداكثر ظرف ۱۵ روز از تاريخ مراجعه (شهرداريها) به دادگاه نسبت به تعيين كارشناس اقدام مي نمايد.

تبصره ۵ - زمين هاي تمليكي قانون زمين شهري كه مورد نياز شهرداريها بوده و سهم هر مالك كه داراي سند رسمي بوده و بيش از يك هزار متر مربع باشد نسبت به مازاد يك هزار متر مربع شمول اين قانون مستثني است [نگارنده: با توجه به اتمام مدت اعتبار ماده ۹ قانون زمين شهري كليه زمين هاي تمليكي مشمول قانون نحوه تقويم ابنيه ، املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب ۲۸ /۸/۱۳۷۰ هستند]

تبصره ۶ - جهت تامين معوض ابنيه ، املاك ، اراضي شرعي و قانوني مردم كه در اختيار شهرداريها قرار مي گيرد دولت موظف است ۱۰% از اراضي و واحدهاي مسكوني قابل واگذاري را با قيمت تمام شده به شهرداريها اختصاص دهد تا پس از توافق بين مالكين و شهرداريها به عنوان معوض تحويل گردد.

تبصره ۷ - از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ ''لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي ، عمراني و نظامي دولت '' مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شوراي انقلاب اسلامي كه مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي باشد در مورد شهرداريها لغو مي گردد. [ نگارنده: ماده ها و تبصره هاي لغو شده « ماده ۴- هر گاه نسبت به تعيين بهاي عادله اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات وارده بين (دستگاه اجرائي) و مالك توافق حاصل نشود بهاي عادله توسط هيئتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري تعيين ميگردد...

ماده ۵- ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها

تبصره ۱- در موارديكه ملك محل سكونت يا ممراعاشه مالك باشد علاوه بر بهاي عادله صدي پانزده به قيمت ملك افزوده خواهد شد...
تبصره ۲- ...چنانچه در ملك مورد معامله ساختمانهاي روستائي فاقد سند مالكيت و نيز هر گونه اعياني و يا حقوقي نظير حق ريشه بهاي شخم بذر كود و ساير زحماتيكه زارع براي آماده كردن زمين متحمل شده است وجود داشته باشد بهاي اعيان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهاي موجود بين زارع و مالك و يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملك به ايشان و بقيه به مالك پرداخت ميگردد.
تبصره ۳- چنانچه ملك مورد معامله محل كسب و پيشه اشخاص باشد در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يكسال قبل از اعلام تصميم (دستگاه اجرائي) محل كسب و پيشه بوده باشد.
تبصره ۴- نسبت به املاك موقوفه ايكه طبق تشخيص سازمان اوقاف تبديل به احسن آنها قانونا'' مجاز است بطريق مذكور در اين قانون اقدام و آنها را كه شرعا'' مجاز نيست بطريق اجاره طويل المدت عمل خواهد شد در مورد املاك اخير در صورت وجود اعياني متعلق به اشخاص و يا حقوق مندرج در تبصره هاي ۲ و ۳ ماده ۵ اين قانون حقوق فوق از سوي هيئت كارشناسي مندرج در اين قانون تعيين و از محل اعتبار طرح پرداخت و مال الاجاره ملك موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوي هيئت كارشناسي تعيين خواهد شد.].

۱- از نظر كارشناسي در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالك ، به جاي بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها، قيمت ابنيه ، املاك و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود و مبلغ اضافي صدي پانزده براي ملك محل سكونت يا ممراعاشه مالك نيز لحاظ نمي شود. بديهي است اگر حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم بذر، كود و ساير زحماتي كه زارع براي آماده كردن زمين در زمان سابق متحمل شده است وجود داشته باشد، حق كسب و پيشه، سرقفلي و حقوق املاك موجود در املاك موقوفه، همچنان طبق لايحه قانوني نحوه خريد و تملك ... دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸، عمل مي شود.

۲- قانون املاك و اراضي مورد نياز شهرداري ها به دنبال قانون زمين شهري مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ كه در آن«ماده ۹ -تبصره ۹ - تقويم دولت بر اساس قيمت منطقه اي (ارزش معاملاتي ) زمين بوده و بهاي اعيانيها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر كارشناس رسمي دادگستري بر اساس بهاي عادله روز تعيين مي گردد....» در شهرهاي مندرج در پيوست اين قانون و تبصره هاي ۷ و ۸ آن و در كليه شهرها و شهرك هاي سراسر كشور براي مدت ۵ سال از تاريخ تصويب، قابل اجرابود. قانون گذار قيمت منطقه اي زمين و قيمت عادله اعياني ها و ساير حقوق قانوني را به قيمت روز ابنيه، املاك و اراضي تبديل نموده است.

۳-         به هر حال اين سوال اوليه و مهم يعني تكليف تاثير طرح در قيمت روز، مسكوت مانده است. به ويژه اكثر طرح ها باعث افت شديد در قيمت روز به واسطه اعمال محدوديت در اعمال عمل مالكانه مي شود كه در اين صورت ظلم بزرگي در حق مالكين است. هرچند در تبصره ۷ و آن قسمت از ماده ۵ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك ...دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ «ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها » كه مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله، الزامي مي باشد، در مورد شهرداري ها لغو مي گردد، عبارت « قيمت ابنيه ، املاك و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود» مربوط به اين قانون جايگزين شده است. چنانچه مشاهده مي شود به صراحت قيمت روز به جاي قيمت عادله جايگزين شده است ولي در مورد ساير عبارات ماده ۵- «...تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها...» لغت املاك به عرصه و اعياني ها در اين قانون اشاره دارد و در بر گيرنده تاسيسات است ولي بقيه عبارت حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها، جايگزيني ندارد و چون اين قانون به طور اخص فقط به طور مشروط آن قسمت از ماده ۵ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك ...دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ را كه در اين قانون مغاير است، بي اثر ساخته بنابراين عبارت ''تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها'' همچنان معتبر است.

۴-         در پايان مي توان گفت چون در عمل، دستيابي به اطلاعات موثق در شهر ها در مورد اين كه مالك در ملك واقع شده در طرح، سكنا داشته يا نه (به واسطه گسترش اجاره نشيني و...)و يا اينكه ملك واقع شده در طرح تنها ممر اعاشه مالك بوده يا نه (به واسطه چند شغله بودن) و با توجه به فرهنگ شهر نشيني و مهاجرت پذيري و حاشيه نشيني شهر ها به ويژه در شهر هاي بزرگ و تغييرات سريع تر در آن ها در قياس با مناطق غير شهري و روستايي، در ارتباط با تبصره ۱ ماده ۵ لايحه تملك دولتي مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸- «در موارديكه ملك محل سكونت يا ممراعاشه مالك باشد علاوه بر بهاي عادله صدي پانزده به قيمت ملك افزوده خواهد شد» و مشكلات عملي، برآورد اضافه ارزش مالك نسبت به قيمت روز (ناشي از ارزش هاي مادي و فيزيكي، هزينه هاي تغييرات مطلوب، هزينه هاي تغييرات الزامي مالك) در ارتباط با حقوق و خسارات ماده ۵ لايحه تملك دولتي مصوب ۱۷/۱۱/ ۱۳۵۸- در شهر ها، قانون گذار از قيمت عادله عدول نموده و قيمت روز را جانشين آن نموده است.


-        لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شوراي انقلاب

-        «ماده ۵-ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها.» اين قانون علاوه بر موارد ذكر شده در قانون برنامه و بودجه سال ۱۳۵۲ مصوب۱۰/۱۲/۱۳۵۱ كه درماده ۵۰ - بند ۳ مقرر كرده بود «ملاك تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تاسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون درنظر گرفتن تاثير طرح مربوط به قيمت آنها، درمواردي كه ملك محل سكونت مالك باشد علاوه بر بهاي عادله صدي ده به قيمت ملك افزوده خواهد شد و هرگاه ممراعاشه مالك منحصر به درآمد همان ملك متصرفي باشد پانزده درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد شد.» براي عدم اجحاف در حق مالكين و شفافيت بيشتر، حقوق و خسارات را به عنوان فاكتور هاي تعيين قيمت اضافه نموده است و با اضافه نمودن عبارت روز تقويم در مورد زمان قيمت گذاري نيز شفاف سازي نموده است. مي توان گفت اين لايحه قانوني كه بعد از انقلاب اسلامي تصويب شده، جامع ترين تعريف و توصيف از قيمت عادله را نه تنها در مقايسه با قوانين قبلي بلكه همان گونه كه در بررسي قوانين بعدي مشخص خواهد شد، ارائه نموده است. اين لايحه قانوني نه تنها قيمت عادله اراضي و ابنيه و تاسيسات (عوامل فيزيكي و مادي) را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها معين كرده، بلكه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غير فيزيكي و غير مادي) و با روز تقويم (قيمت گذاري)، بيشترين توضيحات را ارائه نموده است. بنابراين مي توان منظور قانون گذار را قيمت گذاري در روز ارائه گزارش، واحد مشابه، نه تنها از نظر موقعيت، مشخصات فيزيكي و همسايگي بلكه با همان شرايط و قيود (قيودي از قبيل سكني، عمري، ارتفاقي، مالكيت غير كامل...) دانست.

-        قانون اراضي شهري مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰

« ماده ۱ : براي نيل به اهداف مذكور در اصول ۳۱ - ۴۳ - ۴۵ - ۴۷ قانون اساسي جمهوري اسلامي ... با استفاده از اجازه مورخ ۱۹/۷/۱۳۶۰ حضرت امام خميني مد ظله العالي كه د ر آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت و فساد و اختلال نظام اجتماعي و قانونگذاري لازم در اين مورد دانسته اند، اجراي مواد اين قانون موقتا'' براي مدت پنج سال در سراسر كشور ضروري تشخيص داده ميشود۰
ماده ۲ : اراضي شهري زمينهائي است كه در محدوده قانوني شهرهاو شهركها قرار گرفته باشد۰
ماده ۳ : اراضي موات شهري زمينهائي است كه سابقه عمران واحياء نداشته باشد.
ماده ۴ : اراضي باير شهري زمينهائي است كه سابقه عمران واحياء داشته و بتدريج به حال موات برگشته است اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته يانداشته باشد.
ماده ۵ : كليه زمينهاي موات شهري در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارك مالكيت گذشته ارزش قانوني ندارد مگرآنكه از تاريخ ۲۵/۱۱/۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد....
ماده ۶ : كساني كه طبق مدارك مالكيت رسمي اززمينهاي موات شهري داشته اند مشروط بر آنكه مسكن مناسبي نداشته باشند طبق ضوابط مسكن و شهرسازي در سراسر كشور زميني درحدنصاب ماده ۸دراختيارشان گذاشته ميشود تا عمران و احياء كنند و در صورت عدم عمران واحياء حق مذكور ساقط و زمين به دولت باز ميگردد....
ماده ۷ : كليه اراضي باير شهري بلاصاحب معلوم در اختيار دولت ميباشد ...
تبصره ۵ : تقويم دولت بر اساس قيمت منطقه اي (ارزشهاي معاملاتي ) زمين ميباشند.

ماده ۹ : مالكين زمينهاي باير و داير شهري موظفند زمينهاي مورد نياز دولت يا شهرداري را با تقويم دولت به آنها بفروشند و دولت ميتواند بجاي زمينهائي كه مساحت آنها بيش از سه هزار مترمربع ميباشد با رعايت ضوابط عوض آن را از ساير اراضي دولتي كه ارزش معاملاتي آن معادل بهاي زمين واگذاري به دولت باشد، بفروشنده واگذار كند.

تبصره ۲ ماده ۱۱ : بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد ازقميتهاي منطقه اي (ارزشهاي معاملاتي ) تجاوز نمايد، ولي چنانچه هزينه تمام شده زميني براي دولت بيش از قيمتهاي منطقه اي (ارزشهاي معاملاتي ) باشد با بهاي هزينه تمام شده واگذار ميگردد۰
ماده ۱۲ : تشخيص عمران و احياء و تاسيسات متناسب و تميز باير و موات اراضي با كميسيون مركب از نمايندگان وزراء دادگستري و مسكن و شهرسازي و شهردار محل بر طبق آئيننامه اجرائي خواهدبود۰ تشخيص كميسيون ظرف ده روز از تاريخ اعلام وزارت مسكن وشهرسازي قابل اعتراض در دادگاه محل است ...»
اين قانون با اتكاء به احكام ثانويه (اجازه از حضرت امام خميني) موقتاً (۵ سال) براي تملك دستگاه هاي اجرايي، به جاي قيمت عادله، قيمت منطقه اي منظور شده است.

-        قانون زمين شهري مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶

ماده ۱ - به منظور تنظيم و تنسيق امور مربوط به زمين و ازدياد عرضه و تعديل و تثبيت قيمت آن به عنوان يكي از عوامل عمده توليد و تامين رفاه عمومي و اجتماعي و ايجاد موجبات حفظ و بهره برداري هر چه صحيح تر و وسيع تر از اراضي و همچنين فراهم نمودن زمينه لازم جهت اجراي اصل ۳۱ و نيل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران براي تامين مسكن و تاسيسات عمومي مواد اين قانون به تصويب مي رسد و از تاريخ تصويب در سراسر كشور لازم الاجرا است .
ماده ۲ - اراضي شهري زمينهايي است كه در محدوده قانوني و حريم استحفاظي شهرها و شهركها قرار گرفته است .
ماده ۳ - اراضي موات شهري زمينهايي است كه سابقه عمران و احيا نداشته باشد.
زمينهاي مواتي كه عليرغم مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احيا شده باشد همچنان در اختيار دولت مي باشد.
ماده ۴ - اراضي باير شهري زمينهايي است كه سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حالت موات برگشته اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته و يا نداشته باشد.
ماده ۵ - اراضي داير زمينهايي است كه آن را احيا و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالك است زمينهاي داير مشمول اين قانون صرفا اراضي كشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور مي باشد.
ماده ۶ - كليه زمينهاي موات شهري اعم از آنكه در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انقلابي دولتي و يا غير دولتي باشد در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارك مالكيت گذشته ارزش قانوني ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند به درخواست وزارت مسكن و شهرسازي اسناد آنها را به نام دولت صادر نمايند مگر آنكه از تاريخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد....
ماده ۷ - كساني كه طبق مدارك مالكيت ، از زمينهاي موات شهري در اختيار داشته اند مشروط بر آنكه از مزاياي مواد ۶ يا ۸ قانون اراضي شهري مصوب ۱۳۶۰ استفاده نكرده و مسكن مناسبي نداشته باشند، طبق ضوابط مسكن و شهرسازي در سراسر كشور قطعه و يا قطعاتي جمعا معادل ۱۰۰۰ ( هزار) متر مربع در اختيارشان گذاشته مي شود تا در مهلت مناسبي كه در آيين نامه تعيين خواهد شد عمران و احيا كنند در صورت عدم عمران و احيا بدون عذر موجه اجازه مذكور ساقط و زمين به دولت بازمي گردد.
تبصره - در مورد كساني كه به تاريخ قبل از قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ با اسناد عادي داراي زمين بوده و در مهلت هاي تعيين شده قبلي از طرف مراجع مربوطه تشكيل پرونده داده اند و يا در شهرهايي كه تاكنون مهلت هاي مذكور براي تشكيل پرونده اعلام نشده است در صورتي كه تاريخ تنظيم سند عادي و صحت معامله از طرف مراجع قضايي ذيصلاح تاييد گردد برابر ضوابطي كه در آيين نامه اجرايي اين قانون تعيين مي شود اجازه عمران داده خواهد شد.
ماده ۸ - كليه اراضي باير شهري كه صاحب مشخصي نداشته باشد در اختيار ولي فقيه مي باشد.
ماده ۹ - وزارت مسكن و شهرسازي موظف است زمينهاي مورد نياز براي امر مسكن و خدمات عمومي را ضمن استفاده از كليه اراضي موات و دولتي در شهرهايي كه به پيوست اين قانون به دليل عدم تكاپوي اراضي مذكور در اين شهرها ضرورت آن حتمي است به ترتيب از زمينهاي باير و داير شهري تامين نمايد.
مالكان اراضي باير و داير شهري اعم از اشخاص حقيقي يا حقوقي و بنيادها و نهادها و ارگانهاي دولتي و غير دولتي موظفند زمينهاي مورد نياز دولت يا شهرداريها را كه موضوع اين قانون است به منظورهاي ذيل و با تقويم دولت به آنها (دولت و شهرداريها) بفروشند:...
تبصره ۲ - مالكان اراضي باير و داير شهري اعم از مشاع و يا شش دانگ كه زمين آنها مورد نياز دولت و شهرداريها به شرح اين ماده است مشروط بر اين كه از مزاياي مواد ۶ يا ۸ قانون اراضي شهري مصوب ۱۳۶۰ استفاده نكرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسكن و شهرسازي قطعه يا قطعاتي از زمين مذكور به انتخاب خود و در صورت عدم امكان از ساير اراضي دولتي معادل ۱۰۰۰ ( هزار) متر مربع عمران و تفكيك نمايند يا به دولت بفروشند، زائد بر آن (نه عين و نه منفعت ) قابل واگذاري نيست مگر به دولت و با تقويم دولت و يا اين كه با اجازه و زير نظر وزارت مسكن و شهرسازي عمران نموده واگذار نمايد.
تبصره ۹ - تقويم دولت بر اساس قيمت منطقه اي (ارزش معاملاتي ) زمين بوده و بهاي اعيانيها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر كارشناس رسمي دادگستري بر اساس بهاي عادله روز تعيين مي گردد.
تبصره ۱۱ - اين ماده و تبصره هاي آن با استفاده از اجازه مورخ ۱۹/۷ /۱۳۶۰ حضرت امام خميني مدظله العالي كه در آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت دانسته اند صرفا در شهرهاي مندرج در پيوست اين قانون و تبصره هاي ۷ و ۸ آن در كليه شهرها و شهركهاي سراسر كشور براي مدت ۵ سال از تاريخ تصويب قابل اجرا است و پس از مهلت مذكور در شهرهاي ياد شده نيز مانند ساير شهرهاي كشور ساير مواد قانون قابل اجرا خواهد بود. .
ماده ۱۱ - وزارت مسكن و شهرسازي موظف است بر اساس سياست عمومي كشور طبق آيين نامه اجرايي نسبت به آماده سازي يا عمران و واگذاري زمينهاي خود مطابق طرحهاي مصوب قانوني اقدام كند.
..
تبصره ۳ - بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد از قيمت هاي منطقه اي زمان واگذاري (ارزشهاي معاملاتي ) تجاوز نمايد. ولي چنانچه براي دولت بيش از قيمت منطقه اي تمام شده باشد به بهاي تمام شده واگذار مي گردد. نحوه وصول هزينه هاي ناشي از آماده سازي و عمران و تفكيك و يا ساير خدمات بر اساس بهره وري قطعات از خدمات و تاسيسات شهري محاسبه و به صورتي اخذ مي گردد كه از مجموع هزينه ها تجاوز ننمايد....
ماده ۱۲ - تشخيص عمران و احيا و تاسيسات متناسب و تعيين نوع زمين داير و تميز باير از موات به عهده وزارت مسكن و شهرسازي است اين تشخيص قابل اعتراض در دادگاه صالحه مي باشد.
تبصره ۱ - دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي رسيدگي كرده و حكم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخيص وزارت مسكن و شهرسازي در دادگاه مانع از اجراي مواد اين قانون نمي گردد.
تبصره ۲ - ملاك تشخيص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاينه محل در مورد نوع زمينهايي كه از تاريخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ به وسيله دولت يا ارگانها و نهادها و كميته ها و دفاتر خانه سازي احداث اعياني يا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعيانيهاي مذكور خواهد بود....» اين قانون با اتكاء به احكام ثانويه (اجازه از حضرت امام خميني) موقتاً (۵ سال) براي تملك دستگاه هاي اجرايي، به جاي قيمت عادله، قيمت منطقه اي منظور شده است.
-        قانون نحوه تقويم ابنيه ، املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰
ماده واحده - در كليه قوانين و مقرراتي كه شهرداريها مجاز به تملك ابنيه ، املاك و اراضي قانوني مردم مي باشند در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالك ، قيمت ابنيه ، املاك و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.

تبصره ۱ - قيمت روز توسط هياتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق كه يك نفر به انتخاب شهرداري و يك نفر به انتخاب مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي باشد تعيين خواهد شد، راي اكثريت هيات مزبور قطعي و لازم الاجرا است .

تبصره ۲ - در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم ، دادگاه صالح محل وقوع ملك ، اقدام به معرفي كارشناس خواهد نمود...

تبصره ۷ - از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ ''لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي ، عمراني و نظامي دولت '' مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شوراي انقلاب اسلامي كه مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي باشد در مورد شهرداريها لغو مي گردد.

-قانون تعيين تكليف اراضي واگذاري دولت و نهادها مصوب ۱۵/۱۲/۱۳۷۰ مجمع تشخيص مصلحت نظام

آن گونه كه از اين قانون مستفاد است، اراضي غير مواتي كه قبل از اين قانون تملك شده، را شامل مي شود بنابراين موارد خيلي خاصي هستند. «ماده واحده : در خصوص اراضي مشمول اقدامات زير سازمان ثبت اسناد واملاك كشور موظف است چنانچه تاكنون اسناد مالكيت آنها به نام دولت صادر نشده نسبت به صدور اسناد مذكور با نمايندگي سازمان زمين شهري ، سريعاً و بدون رعايت تشريفات ثبتي اقدام و در مواردي كه علي رغم صدور سند اراضي به نام دولت اقدامات دستگاه هاي ذيربط وسيله مراجع ذيصلاح ابطال شده يا بشود و يا نوع زمين به موجب راي دادگاه تغيير يافته يا بيابد ، اسناد صادره را به نام دولت و يا خريداران اراضي از دولت ، حسب مورد ، با ذكر مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاك تنفيذ و اخبار نمايد . در مواردي كه امكان صدور سند به نام خريداران وجود دارد راسا بايستي به نام خريداران اراضي از دولت سند صادر شود .

الف ـ زمين هايي كه به وسيله بنياد مسكن انقلاب اسلامي يا نهادهاي انقلاب اسلامي و عنوان هاي مشابه و وزارت مسكن و شهرسازي (سازمان هاي عمران اراضي يا سازمان زمين شهري ) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسكن و شهرسازي در آن احداث بنا به عمل آمده ، وزارت مسكن و شهرسازي مكلف است بهاي منطقه اي زمان ابلاغ اين مصوبه در خصوص اراضي غير موات را به صاحبان حق پرداخت نمايد همچنين است در مورد زمين هائي كه طراحي آماده سازي انجام و به مردم تخصيص داده شده است .
ب ـ زمين هايي كه وزارت مسكن و شهرسازي عمليات آماده سازي را در آنها انجام داده لكن به مردم تخصيص داده نشده است .

در اين صورت بهاي كارشناسي روز اين گونه اراضي به تاريخ اين مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذيصلاح و اقدامات اجرايي دولت و عمليات آماده سازي كه از زمان شروع به تملك دولت صورت گرفته به مالك پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالك واگذار گردد .» در بند الف اين ماده واحده، عوض عرصه، غير موات بودن و به شرط احداث بنا، قيمت منطقه اي زمان ابلاغ مصوبه (اوائل سال ۱۳۷۱) مي باشد، كه بديهي است اين قيمت با قيمت هاي مطرح شده در دو قانون معتبر يعني قيمت عادله لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شوراي انقلاب و قيمت روز قانون نحوه تقويم ابنيه ، املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰ بسيار بسيار كمتر است و در مورد بند ب ـ عرصه هايي كه عمليات آماده سازي شده ولي به مردم تخصيص داده نشده است . قيمت روز آن به تاريخ مصوبه (اواخر سال ۱۳۷۰) بدون در نظر گرفتن ارزش هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذيصلاح و اقدامات اجرايي دولت و عمليات آماده سازي كه از زمان شروع به تملك دولت صورت گرفته به مالك پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالك واگذار گردد چون قيمت روز به تاريخ مصوبه (اواخر سال ۱۳۷۰) مي باشد بنابراين از قيمت هاي قوانين بالا بسيار كمتر است (حدود يك بيستم تا يك سي ام قيمت روز بر حسب شهر هاي مختلف است و بديهي است كه مورد الف به مراتب كمتر از اين نسبت مي شود)، كه توجيه اين دو مورد مصلحت نظام بوده است .

-        قيمت هاي مطرح درقوانين
-        قيمت منطقه اي:

ماده ۶۴ قانون ماليات هاي مستقيم مصوب ۳/۱۲/۶۶ در ارزش معاملاتي و مرجع تعيين كننده آن بيان مي دارد « تعيين ارزش معاملاتي املاك به عهده كميسيون تقويم املاك، متشكل از شش عضو، مي باشد كه در تهران از نمايندگان وزارتخانه هاي امور اقتصادي و دارايي، مسكن و شهر سازي، كشاورزي ونماينده سازمان ثبت اسناد و املاك و دو نفر معتمد محل بصير ومطلع در امورتقويم املاك به معرفي شوراي شهر، و در شهرستان ها از مديران كل يا روساي ادارات امور اقتصادي و دارايي، مسكن و شهر سازي، كشاورزي ونماينده سازمان ثبت اسناد و املاك... و دو نفر معتمد محل بصير ومطلع در امورتقويم املاك به معرفي شوراي شهر، تشكيل و هر سه سال يك بار نسبت به تعيين ارزش معاملاتي املاك اقدام خواهد نمود... و به مدت پنج سال اعتبار خواهد داشت» كه با توجه به عدم اعتبار قانون زمين شهري مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ ديگر در اين مورد موضوعيت ندارد.

-        قيمت توافقي:

در اغلب قوانين و مقرراتي كه دولت و شهرداري ها به استناد آن اقدام به تملك، ارزيابي و پرداخت بها مي كنند و همچنين اكثراً ملاك عمل است، اساس بر توافق مالك و دستگاه اجرايي در مورد تعيين بهاي املاك مي باشد. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدني معتبر بوده و چون با رضايت مالك قيمت تعيين مي گردد، قيمت حاصله تقريباً منطبق بر ارزش مالك بوده و به طور نسبي ظلمي و اجحافي در حق مالك صورت نمي گيرد. هر چند مجبور بودن مالك در واگذاري ملكش به دستگاه اجرايي خود ايجاد قيد نموده و بستر را براي ظلم و اجحاف به مالك فراهم مي نمايد.

-        قيمت كارشناسي:

در صورتي كه طرفين [دستگاه اجرايي و مالك] در مورد املاك و اراضي واقع در طرح توافق نكنند طبق ماده «۴- هر گاه نسبت به تعيين بهاي عادله اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات وارده بين (دستگاه اجرائي) و مالك توافق حاصل نشود، بهاي عادله توسط هيئتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري تعيين مي گردد. كارشناسان يك نفر از طرف (دستگاه اجرايي) يك نفر از طرف مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين و در صورت عدم توافق يا استنكاف به معرفي دادگاه صالحه محل وقوع ملك، انتخاب مي شوند. راي اكثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجراست... تبصره ۲- هرگاه مالك يا مالكين كارشناس خود را حداكثر ظرف يكماه از تاريخ اعلام (دستگاه اجرايي) كه به يكي از صور ابلاغ كتبي انتشار در يكي از روزنامه هاي كثير الانتشار يا آگهي در محل به اطلاع عموم مي رسد تعيين ننمايد و يا به علت مجهول بودن مالك، عدم تكميل تشريفات ثبتي، عدم صدور سند مالكيت، فوت مالك و موانعي از اين قبيل امكان انتخاب كارشناس ميسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملك حداكثر ظرف ۱۵ روز از تاريخ مراجعه (دستگاه اجرائي) به دادگاه نسبت به تعيين كارشناس اقدام مي نمايد.
ماده ۵- ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت. تبصره ۱- در مواردي كه ملك محل سكونت يا ممراعاشه مالك باشد علاوه بر بهاي عادله صدي پانزده به قيمت ملك افزوده خواهد شد. تشخيص اين كه مالك در محل ساكن است يا ملك ممراعاشه وي مي باشد با (دستگاه اجرايي) است و در صورت بروز اختلاف، تشخيص نهايي با دادگاه صالحه محل وقوع ملك مي باشد كه به تقاضاي هر يك از طرفين، اظهار نظر خواهد كرد. تبصره ۲- در صورتي كه طبق نظر اداره كشاورزي و عمران روستايي محل، زارعين حقوقي در ملك مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعين ذينفع به تشخيص اداره مذكور از محل ارزش كل ملك به آنان پرداخت و بقيه در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملك مورد معامله ساختمانهاي روستايي فاقد سند مالكيت و نيز هرگونه اعياني و يا حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم بذر، كود و ساير زحماتي كه زارع براي آماده كردن زمين متحمل شده است وجود داشته باشد، بهاي اعيان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهاي موجود بين زارع و مالك و يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق يا از سوي كارشناسان، تعيين و از محل ارزش كل ملك به ايشان و بقيه به مالك؛ پرداخت مي گردد. تبصره ۳- چنانچه ملك مورد معامله محل كسب و پيشه اشخاص باشد در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يكسال قبل از اعلام تصميم (دستگاه اجرايي) محل كسب و پيشه بوده باشد. تبصره ۴- نسبت به املاك موقوفه اي كه طبق تشخيص سازمان اوقاف تبديل به احسن آنها قانوناً مجاز است به طريق مذكور در اين قانون اقدام و آنها را كه شرعا'' مجاز نيست بطريق اجاره طويل المدت عمل خواهد شد. در مورد املاك اخير در صورت وجود اعياني متعلق به اشخاص و يا حقوق مندرج در تبصره هاي ۲ و ۳ ماده ۵ اين قانون حقوق فوق از سوي هيئت كارشناسي مندرج در اين قانون تعيين و از محل اعتبار طرح پرداخت و مال الاجاره ملك موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوي هيئت كارشناسي تعيين خواهد شد. تبصره ۵- در كليه موارد مندرج در اين قانون، هيئت كارشناسي مكلف است براساس مقررات و ضوابط مندرج در قانون كارشناسي مصوب سال ۱۳۱۷ و ساير مقررات، مربوط حداكثر ظرف يك ماه نظرات خود را دقيقاً اعلام نمايد. دستمزد كارشناسان، طبق آئين نامه دستمزد كارشناسان رسمي و اصلاحات بعدي آن و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه محل، مشخص و از محل اعتبار مربوط به طرح قابل پرداخت مي باشد. نصف هزينه كارشناسي پرداخت شده كه بعهده مالك مي باشد در هنگام انجام معامله از ارزش ملك كسر مي گردد. ماده ۶- در مواردي كه (دستگاه اجرايي) مقتضي بداند و در صورت رضايت مالكف عوض اراضي تمليك شده را از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به خود تامين و با حفظ ضوابط مندرج در قوانين و مقررات مربوط به مالكين واگذار مي نمايد. در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض به عهده هيئت كارشناسي مندرج در اين قانون مي باشد... ماده ۹- در صورتي كه فوريت اجراي طرح با ذكر دلايل موجه به تشخيص وزير دستگاه اجرايي، ضرورت داشته باشد به نحوي كه عدم تسريع در انجام طرح موجب ضرر و زيان جبران ناپذيري گردد (دستگاه اجرايي) مي تواند قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت مجلس وضع موجود ملك با حضور مالك يا نماينده وي در غياب او و نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام نمايد. لكن (دستگاه اجرايي) مكلف است حداكثر تا سه ماه از تاريخ تصرف، نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله، طبق مقررات اين قانون اقدام نمايد». و طبق قانون نحوه تقويم ابنيه ، املاك و اراضي مورد نياز شهرداري ها مصوب ۲۸ /۸/۱۳۷۰« ماده واحده - در كليه قوانين و مقرراتي كه شهرداري ها مجاز به تملك ابنيه ، املاك و اراضي قانوني مردم مي باشند در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالك ، قيمت ابنيه ، املاك و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود. تبصره ۱ - قيمت روز توسط هيئتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق كه يك نفر به انتخاب شهرداري و يك نفر به انتخاب مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي باشد تعيين خواهد شد، راي اكثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجرا است. تبصره ۲ - در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم ، دادگاه صالح محل وقوع ملك ، اقدام به معرفي كارشناس خواهد نمود. تبصره ۳ - در صورتي كه در محل ، كارشناس رسمي دادگستري وجود نداشته باشد طبق ماده ۲۹ قانون كارشناسان رسمي مصوب ۱۳۱۷ عمل خواهد شد. تبصره ۴ - هر گاه مالك يا مالكين ، كارشناس خود را حداكثر ظرف مدت يك ماه از تاريخ اعلام دستگاه كه به يكي از صور ابلاغ كتبي ، انتشار در يكي از روزنامه هاي كثيرالانتشار يا آگهي در محل به اطلاع عمومي مي رسد، تعيين ننمايد و در مواردي كه به علت مجهول بودن مالك ، عدم تكميل تشريفات ثبتي ، عدم صدور سند مالكيت ، اختلاف در مالكيت ، فوت مالك و موانعي از اين قبيل ، امكان انتخاب كارشناس ميسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملك، حداكثر ظرف ۱۵ روز از تاريخ مراجعه (شهرداريها) به دادگاه نسبت به تعيين كارشناس اقدام مي نمايد.» آنچه مسلم است اين كه راي هيئت كارشناس مقرر در ماده ۴ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي، اعم از اين كه اين هيئت با توافق صاحب ملك و دستگاه اجرايي تعيين يا طبق تبصره ۲ ماده مذكور از طريق دادگاه صالح انتخاب شده باشد، با اكثريت آراء وفق قسمت اخير ماده مذكور قطعي و لازم الاجرا است و دخالت دادگاه طبق قانون مزبور فقط در حد تعيين كارشناس است كه يك تصميم اداري است و نمي تواند ماهيتاً رسيدگي و اظهار نظر نمايد. آنچه مشخص است، تعيين قيمت، خارج از حوزه انتخاب و اراده طرفين بوده و كارشناسان بر اساس آنچه قانون و يا در غياب قانون، طرفين تعيين نموده اند، قيمت كارشناسي را اعلام خواهند نمود.
-        تعريف قيمت عادله
به جرات مي توان گفت تعريف ماده ۳ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ - « بهاي عادله اراضي، ابنيه ، مستحدثات، تاسيسات و ساير حقوق و خسارات وارده از طريق توافق بين دستگاه اجرايي و مالك يا مالكين و صاحبان حقوق تعيين مي گردد» بهترين تعريف عمومي از قيمت عادله است كه تاكنون توسط قانون گذار عنوان شده است. هر چند به واسطه گستردگي و شرايط متفاوت به توصيف و توضيح بيشتر و دقيق تري از قيمت عادله نياز است. مخصوصاً رابطه آن با معتبر ترين و شفاف ترين ارزش يعني قيمت بازار آزاد است زيرا قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه (معاملات روزمره در بازار) مفهومي آشنا براي همگان است.
شايد بهترين دسته بندي براي تعيين مبلغ قيمت عادله، تقسيم بندي مطرح در اين نگارش باشد.
يعني دسته اول، كه مالك به اختيار خود ملك و مستغل خود را تحت لواي قانون خاصي قرارداده است، كه عمدتاً ارزش هاي عادله مطرح ، در روابط اقتصادي موجر و مستاجر، مزايده ها، واگذاري هاي دولتي (دستگاه هاي اجرايي) و ... مي باشد. كه در مورد ارزش هاي عادله مطرح در روابط اقتصادي موجر و مستاجر در كتاب بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر و مستاجر به طور مفصل بحث شده است .
دسته دوم، تملك دستگاه هاي اجرايي كه مالك در قرار گرفتن ملك و مستغل و... خود تحت لواي قانون خاصي هيچگونه نقشي نداشته، كه عمدتاً ارزش هاي عادله مطرح، در مورد املاك و مستغلات و... واقع شده در طرح هاي عمراني و... مي باشد. در اين جا به تحليل اين موضوع مي پردازيم.
-        قيمت عادله fair price))
در غياب توافق مالك و دستگاه اجرايي، قيمت عادله در تملك دستگاه هاي اجرايي طبق استنباط از قوانين مربوط ، عبارت است از: تخمين سطح قيمتي كه ممكن است بين مالك و دستگاه اجرايي مورد توافق قرارگيرد، با توجه به ارزش مالك (ارزش مالك، معمولاً بيشتر از قيمت بازار است كه در تعريف ارزش مالك توضيح داده شده است) و موقعيت و اختياراتي كه قانون به دستگاه اجرايي بخشيده است (زيرا سايه سنگين حق تملك دستگاه اجرايي و ناگزيري مالك از واگذاري ملكش در معامله وجود دارد).
چنانچه بازار فعال و كارآمد مشابه وجود داشته باشد، (مثلاً واحد هاي مسكوني متعارف شهري كه اكثراً روي آن ها معامله مي شود)، قيمت عادله توسط كارشناسان رسمي با توجه به قيمت روز بازار و احتساب مزايا، قيود، حقوق و خسارات، تعيين مي شود هر چند ممكن است قيمت بازار عوامل مزايا و قيود را در نظر بگيرد ولي لزوماً هميشه اين طور نيست. ممكن است قيمت عادله بيشتر از قيمتي باشد كه از بازار وسيع به دست آيد. به عبارت ديگر ارزش خاصي به وجود آمده است كه براي ارزش بازار اين ارزش خاص بايد از ارزش عادله حذف شود هرچند كه جزء ارزش عادله دارايي است.
در مواردي كه مورد مشابه وجود نداشته باشد و يا بازار فعالي، نباشد و ارزش مربوط به بازار غير فعال ويا غير مشابه است (مثلاً املاك دور از شهر ها و يا املاك خاص كه معمولاً به ندرت روي آن ها معامله مي شود) ويا قيمت ها داراي انسجام منطقي و شفاف نباشد (بازار آشفته ونوسانات قيمت بيش از حد معمول باشد) در اين صورت قيمت روز بازار نيز توسط كارشناسان رسمي برآورد مي شود.
براي عدم اجحاف به مالكين، اگر براي ارزش عادله بيش از يك بازار وجود دارد، بايد بازاري كه بيشترين مزايا را دارد، در نظر گرفته شود و همچنين براي انجام معامله بايد هزينه ها نيز در نظر گرفته شود.

-        منابع و ماخذ

-        عليزاده خرازي، محمد مسعود، بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر و مستاجر، سرقفلي، حق كسب و پيشه و تجارت، اجاره بها، تعديل اجاره بها و اجرت المثل اماكن مسكوني و غير مسكوني ۱۳۸۸ بنياد حقوقي ميزان.

You have no rights to post comments

سرمایه گذاری

سرمایه گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی و خارجی

 


مشاوره حقوقی تلفنی

    جزوات آموزشی                                           فایل های صوتی                                         نمونه سوالات آزمون وکالت

 

Web Analytics