موسسه حامی عدالت

منوی اصلی

کانال تلگرام

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

مجموعه قوانین آزمون وکالت

قوانین آزمون وکالت

« »

آمار بازدید

امروز
دیروز
این هفته
هفته گذشته
این ماه
ماه گذشته
آمار کل
64
1454
1518
7808
25000
128013
2035682

پیش بینی امروز
888


IP شما:54.162.139.217

hamiedalat

Responsive Joomla Template. Works with Mobile, Tablets and Desktops/Laptops
4

مشاوره

2

حقوقی

3

مفالات تملک اراضی3

در مورد منصفانه بودن ارزش بايد گفت تصويب طرحها و اجراي قوانين در زمينه عمران وقتي ميتواند موفق باشد كه رضايت صاحبان املاك را جلب كند و با رعايت همهجانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانين شهروندي، قانون مدون و عادلانهاي را تصويب نمايد؛ زيرا در غير اين صورت حق گروهي از شهروندان پايمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد. اگر طرحي عامالمنفعه است، نبايد عده خاصي هزينه آن را پرداخت نمايند؛ بلكه اين هزينه بايد از همه استفادهكنندگان اخذ شود و چنانچه اين امكان وجود ندارد، از خزانه پرداخت شود. در غير اين صورت اجراي عمليات عمراني زير سوال خواهد رفت؛ زيرا اگر قرار باشد براي اجراي طرحي در راستاي تامين حقوق و آسايش گروهي از شهروندان، حقوق ديگران ضايع شود و از بين رود، اين قانون غير اصولي و غير اخلاقي تلقي مي شود و پايه و اساس ثابت و محكمي نخواهد داشت؛ چراكه در اين صورت عمران و آبادي روي پايههاي ظلم بر گروهي از شهروندان بنا نهاده شده است.

ملك كالاي پر قيمتي است كه عموماً دارايي اصلي مردم است و نبايد شهرداريها تصور كنند هر چه كمتر به مردم بدهند، به نفع جامعه است.

مالكيت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانين، يك رابطه عيني بين شخص و مال است كه مالك در آن ميتواند هرگونه تصرفي را انجام دهد. اين موضوع در نظام ما بر پايه و اساس محكمي قرار دارد و تا زماني كه توسط قانون گذار نقض نشود، مالكيت اشخاص غير قابل خدشه و انكار است. برابر اصل ۴۷ قانون اساسي « مالكيت شخصي كه از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميكند.»

چنين مالكيتي محترم شمرده شده است. به منظور تثبيت ارزشهاي قانوني مالك و براي اين كه وي متضرر نشود، قانونگذار قيمت عادله يا قيمت روز را پيشبيني نموده است. قيمت عادله يا قيمت روز نبايد موجب شود افراد بدون دليل موجه از عوض ارزشهاي قانوني خود محروم شوند و يا مالكان بر خلاف ميل و ارادهشان مجبور و ملزم به پذيرش مبلغ كمتري به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متاسفانه اين امر ممكن است با عدم تعمق در تعيين ارزش عادله يا قيمت روز اتفاق افتد؛ در حالي كه فلسفه قانونگذار در تعيين عوض ارزش عادله يا روز ، جبران خسارت ناشي از سلب مالكيت بوده است. شهرداريها در اعمال حاكميت به نمايندگي از دولت براي تامين منافع عمومي و استقرار نظم، راهكار ديگري به جز تملك حاكميتي ندارند؛ اما تملك بدون قيد و شرط و با قيمت پايين نيز قابل پذيرش نيست؛ چراكه تمامي شهروندان - به تناسب و تساوي- عهده‎دار پرداخت هزينه‎هايي هستند كه شهرداريها به منظور تامين منافع عمومي و ايجاد عمران و رفاه خرج مي‎كنند. بر اين اساس، اگر در اثر عملكرد شهرداريها زياني به شخص يا اشخاص معيني وارد آيد، اين برابري و تناسب خدشه‎دار مي‎شود؛ زيرا در اين حالت بهره خدمت عمومي نصيب همگان مي‎شود؛ در حالي كه زيان آن را عده‎اي خاص متحمل شده‎اند. به همين جهت بايد تمهيداتي را براي جبران خسارت زيانديدگان انديشيد تا تساوي و تناسب مجدداً ميان شهروندان برقرار شود و بدينترتيب از استفاده بدون سبب شهرداريها به ضرر زيانديدگان جلوگيري به عمل آيد.

با توجه به اين كه مالكيت اشخاص برابر شرع و قانون محرز ميباشد، سلب مالكيت اموال آنان بدون اذن و رضايتشان خلاف شرع و قانون است.
موازين شرع مقدس از جمله روايت نبوي «الناس مُسَلَطون علَي اَموالهم» مويد اين سخن است.
در ماده ۴۷ قانون اساسي آمده است: «مالكيت شخصي كه از راه مشروع باشد، محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميكند.»

ماده ۳۱ قانون مدني نيز اشعار ميدارد: «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون كرد؛ مگر به حكم قانون.»
قاعده «لاضرر» هم بر اين معنا صحه گذاشته است. قانونگذار در ماده ۴۰ قانون اساسي بيان داشته است: «هيچ كس نميتواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد.»
و برابر ماده ۱۳۲ قانون مدني «كسي نميتواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه باشد؛ مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.)
دبير شوراي نگهبان در نامه شماره ۲۴۱۲۵/۳۰/۸۶ مورخ ۱۵ آبان ۱۳۸۶ اعلام داشته است: «... در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي كه مال مثلي باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلكه بايد مثل آن به مالك پرداخت شود ... اگر قيمتي باشد بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت كارشناسي؛ مگر اين كه قيمت كارشناس مطابق قيمت واقعي باشد. »

براساس قاعده «تسليط» در اسلام طبق روايت نبوي « الناس مسلطون علي اموالهم» و برابر ماده ۳۰ قانون مدني (هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاعي را دارد؛ مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد) و ماده ۳۱ قانون مدني (هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون كرد؛ مگر به حكم قانون) مالكيت امري معتبر است و انسان بر اموال خود حكومت مالكانه ميكند و سلب اين حاكميت امكانپذير نيست؛ مگر به تجويز قانون.

حال كه شهرداريها در راستاي اعمال تصدي يا حاكميت خود، اين حكومت مالكانه را سلب ميكنند، جبران خسارت مالك لازم است.
هرچند نميتوان گفت كه سيستم «بدون حق تملك شهرداريها» به نحو احسن كار ميكند؛ اما شهرداريها امروزه از طريق اخذ انواع عوارض، حق تملك و تنظيمگري و تصديگري قدرت بسياري دارند. اگرچه حق تملك كافي را ميتوان صرفاً شكل ديگر - اما كاملاً آزاردهنده- تنظيمگري يا تصديگري تلقي كرد، ضبط اموال با قيمت عادله روز يا قيمت روز از شكلهاي بسيار قدرتمند و آسان تنظيمگري و تصدي گري است.
البته تملك با قيمت ارزش معاملاتي از نوع سختگيرانه و غيرمنصفانه تنظيم گري و تصدي گري است كه دولت باوجود تصويب دو دوره پنجساله قانون اراضي شهري و قانون زمين شهري (ارزش معاملاتي به عنوان عوض املاك) با استفاده از احكام ثانويه، آن را براي تنظيمگري و تصديگري املاك شهري به كار گرفت كه به علت خلاف شرع و غير منصفانه بودن اين اقدام، ناگزير از آن صرف نظر كرد.

با اين وجود، شهرداريها در تمام يا بخشي از املاك تصرفيشان، اقدام به احداث پروژههاي غير مصرح در قوانين در داخل شهرها كردهاند كه عمدتاً به منظور سودآوري است و با روح قوانين مذكور انطباقي ندارد. ضبط اموال به شهرداريها اجازه ميدهد تا از مواجهه با آزمون بازار كه ''آيا يك پروژه پيشنهادي ارزش افزوده دارد يا خير'' پرهيز كنند؛ به اين معنا كه آيا يك پروژه حتي پس از اين كه ملك مالكان از طريق روال بازار قانونمند خريداري ميشود، ارزشمند است يا خير.

ترديدي نيست كه مالكان املاك انگيزههايي براي رانتخواهي و مقاومتكردن دارند، بهخصوص وقتي كه املاك آنها به تكميل يك ملك بزرگتر كمك كند؛ مانند زماني كه براي ساخت يك طرح عمراني نياز به تملك ملك خاصي باشد؛ اما شهرداريها معمولاً با انتخاب گزينهاي در همسايگي آن يا مكان مناسب ديگري ميتوانند از اهرم رقابت بين مكانها براي كاهش مزيت زمينهاي مضايقهشده استفاده كنند. تنها توجيه براي حق تملك شهرداريها اين است كه گفته شود عدم استفاده از حق تملك شهرداريها باعث طولاني شدن طرحها شده است؛ در صورتي كه امروزه پروژهها به دلايل گوناگوني به طول انجامند كه با رفع آن موانع ميتوان طرحهاي نيمهتمام را به موقع به اتمام رساند. بنابراين قبل از رفع اين موانع، توسل به شيوه آزاردهنده تملك شهرداريها توجيهپذير به نظر نميرسد و يا برخي اوقات، قدرت «مضايقه كردن» مالك را قادر به كسب رانت انحصاري در غياب حق تملك شهرداريها ميسازد. روشنترين مثال آن عبور يك بزرگراه از يك يا چند ملك خصوصي براي تكميل و بهرهبرداري است. هر مالكي با آگاهي از اين قضيه، از فروش ملك خود به شهرداري - مگر در قبال دريافت مبلغي گزاف- امتناع ميكند. هر مالكي اميدوار است آخرين مضايقهكننده باشد؛ چراكه اجرا و بهرهبرداري از طرح مذكور پس از تملك همه زمينهاي واقع در محدوده طرح امكانپذير است. اگر شهرداري نتواند ملك آخرين مضايقهكننده را تملك نمايد، اجرا و بهرهبرداري از پروژه بيارزش خواهد بود.

در غياب مشكل مضايقهكردن، نيازي به استفاده از حق تملك شهرداريها نيست. اگر ارزش ملك در استفادهاي متفاوت با كاربرد كنوني بيشتر باشد، سازندگان خصوصي بدون نياز به كمك شهرداري هجوم خواهند آورد.
يكي از ظلمهايي كه در حق مالكان ميشود اين است كه وقتي قيمت روز تعيين ميگردد، تا دريافت مبلغ توسط مالك زمان زيادي طول ميكشد و چون در سالهاي گذشته در ايران معمولاً قيمت املاك صعودي و گاهي جهشي بوده، از اين بابت خسارت جبرانناپذيري به مالكان وارد ميشود. هرچند ممكن است گفته شود امكان رخداد عكس اين قضيه نيز وجود دارد؛ اما اين احتمال ضعيف است. از طرفي، شهرداري صاحب اختيار است؛ در حالي كه مالك اختياري در اين مورد ندارد تا جوابگوي شهرداري باشد.

رويكرد قانونگذار
مراتب زير همگي نشاندهنده حركت قانونگذار در نيل به قاعده ''تسليط'' و قاعده ''لاضرر'' و حفظ عملي حقوق مالكان و صاحبان ذي حق است:

۱- طرح قانوني نحوه تقويم املاك و اراضي مورد نياز دولت و شهرداريها كه ضرورت ارائه آن ناشي از مشكلات به وجود آمده از املاك واقع در پروژه بزرگراه نواب و مترو شهر تهران و توسعه معابر در شهر تبريز و اعلام طرحهايي با دغدغه كمتر از طرف بعضي از شهرداريها بود. [نگارنده: طرح ارائه شده توسط دستگاه اجرايي كوچك و با تخصص كم مثل شهرداري يك شهر كوچك براي تملك اراضي يا تغيير كاربري و تصويب آن توسط بالاترين مقام دستگاه اجرايي آن؛ يعني شهردار مربوطه در مقايسه با طرح ارائه شده توسط دستگاه اجرايي بزرگ و با تخصص بالا مثل يك وزارتخانه و تصويب آن توسط بالاترين مقام دستگاه اجرايي آن؛ يعني وزير مربوطه]
كميسيون امور قضايي و حقوقي مجلس علت اصلي ارائه اين طرح را جلوگيري از تضييع حقوق افراد اعلام نمود. در نهايت قانون مختص املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها به تصويب رسيد كه شامل املاك مورد نياز دولت نيست.

برداشت بعضي از نمايندگان مجلس شوراي اسلامي در هنگام تصويب طرح قانوني نحوه تقويم املاك و اراضي مورد نياز دولت و شهرداريها (در زمان حاكميت قانون زمين شهري املاك شهري به قيمت منطقهاي كه به مراتب كمتر از قيمت روز بازار است، توسط شهرداريها تملك ميشد) اين بود كه قيمت روز بيشتر از قيمت عادله است و قيمت عادله [به دليل فقدان تعريف و تحليل جامعي از قيمت عادله] ممكن است قيمت منطقه باشد؛ بهويژه آن كه تفاوت زياد قيمت منطقهاي براي عوض تملك دستگاه اجرايي با قيمت فروش املاك به نرخ روز توسط دستگاه اجرايي، امكان اعلام طرح بدون دغدغه براي املاك مردم را فراهم نمايد. به عنوان مثال، اعلام طرح توسط دستگاه اجرايي براي ساختمان اداري در زمين مرغوبي كه امكان اجراي آن در زمين ديگري وجود دارد.
كميسيون امور دفاعي مجلس شوراي اسلامي تعريف قيمت روز را براي جلوگيري از تفسير سليقهاي، اين چنين پيشنهاد كرده بود: « قيمت روز قيمتي است كه با دريافت آن مالك بتواند ملك مشابهي را در منطقه همان ملك ابتياع كند.»

هر چند اين توصيف راي نياورد؛ اما اين تعريف از نظر اقتصادي با تعريف قيمت روز (قيمت تعادلي روز بازار) همخواني ندارد و در مورد زمان تقويم كه در واقع تعيينكننده روز يا غير آن است، بحثي نشده است.

۲- قانون الحاق يك تبصره به ماده ۱ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب۲ ارديبهشت ۱۳۸۸
ماده واحده ـ تبصره: «در مواردي كه اسناد يا اقدامات دستگاههاي اجرايي مبني بر مالكيت قانوني (اعم از اين كه به اشخاص حقيقي و حقوقي واگذار شده يا نشده باشد) به موجب احكام لازمالاجراي قضايي ابطال شده يا ميشود، دستگاه مربوطه موظف است املاك يادشده را به مالك آن مسترد نمايد؛ اما چنانچه در اثر ايجاد مستحدثات يا قرار گرفتن اراضي مذكور در طرحهاي مصوب، استرداد آن به تشخيص مرجع صادركننده حكم متعذر باشد، دستگاه اجرايي ذيربط ميتواند با تامين اعتبار لازم نسبت به تملك اين قبيل املاك مطابق اين قانون اقدام نمايد. در صورتي كه حكم دادگاه مبني بر خلع يد يا قلع وقمع صادر شده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرايي دستور توقف اجراي حكم ياد شده را صادر و دستگاه اجرايي ذيربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاريخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت يا توديع قيمت روز املاك يادشده اقدام نمايد.»
اين تبصره الحاقي در واقع قيمت روز بازار را به عنوان عوض قرار داده است.

۳- اظهار نظر شوراي نگهبان به شماره ۲۲۸۱۸/۳۰/۸۶ مورخ ۸ مهر ۱۳۸۶
عطف به نامه شماره ۱۷۸۸۶۶/۱۰/د مورخ ۲۱ بهمن ۱۳۸۵ مجلس شوراي اسلامي «مبني بر درخواست اظهارنظر درباره بند ۹ ماده ۵۰ قانون برنامه و بودجه كشور مصوب ۱۰ اسفند ۱۳۵۱» موضوع در جلسه مورخ ۴ مهر ۱۳۸۶ شوراي نگهبان مورد بحث و بررسي قرار گرفت و نظر شورا به شرح زير اعلام مي‎گردد:
« اطلاق جواز استفاده نمودن دولت از اراضي مذكور خلاف موازين شرع دانسته شد؛ زيرا شامل اراضي كه طبق ضوابط شرعي داراي مالك يا ذي‎حق شرعي مي‎باشد نيز ميشود و لذا اطلاق جواز استفاده بدون رضايت مالك يا ذي‎حق - در فرض عدم وجود ضرورت مبيحه- خلاف موازين شرع است. البته قوانين مصوب پس از پيروزي انقلاب اسلامي كه شامل اين موارد مي‎شود، لازم است مورد توجه قرار گيرد. همچنين عدم پرداخت وجه در مواردي كه عيناً يا منفعتاً مشمول ضمان يد مي‎باشد؛ مانند مواردي كه طبق ضوابط شرعي مالك داشته باشد، خلاف موازين شرع بوده و موجب ضمان مي‎گردد.»

با اعمال ماده ۵۳ الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب ۱۳۸۴ پرونده در جلسه ۲۳ فروردين ۱۳۸۹ هيئت عمومي ديوان عدالت اداري مطرح شد و با حضور روسا، مستشاران و دادرسان علي‎البدل شعب ديوان مورد بررسي قرار گرفت. اعضاي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري پس از بحث و تبادل نظر با اكثريت آرا بـه شرح زير مبادرت بـه صدور راي كردند:

«نظر به اين كه به موجب لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸، دولت، وزارتخانه‎ها و موسسات دولتي، شركتهاي دولتي - اعم از اين كه شمول قانون بر آنها مستلزم ذكر نام يا تصريح نام باشد يا نباشد- و شهرداري‎ها مكلف به پرداخت بهاي عرصه و اعيان مورد تملك شده‎اند و به موجب نظريه شماره ۲۲۸۱۸/۳۰/۸۶ مورخ ۸ مهر ۱۳۸۶ شوراي نگهبان بند ۹ ماده ۵۰ قانون برنامه و بودجه مصوب ۱۳۵۱ خلاف موازين شرع اعلام شده است، لذا آراي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره‎هاي۶۰ مورخ ۱۷ تير ۱۳۷۴ و ۱۷۳ مورخ ۲۱ مرداد۱۳۸۰ كه برخلاف شرايط فوق‎الذكر انشاء شده‎اند، مغاير موازين شرعي تشخيص و به تجويز ماده ۵۳ الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب ۱۳۸۴ نقض مي‎شوند.»

۴- اظهار نظر شوراي نگهبان به شماره ۲۴۱۲۵/۳۰/۸۶ مورخ ۱۵ آذر ۱۳۸۶
«... در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي كه مال مثلي باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلكه بايد مثل آن به مالك پرداخت شود ... اگر قيمتي باشد، بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت كارشناسي؛ مگر اين كه قيمت كارشناسي مطابق قيمت واقعي باشد.»
بيستمين نشست مديران حقوقي شهرداري تهران در تاريخ ۳۰ تير ۱۳۸۹

مشروح مذاكرات:
محمودي، رئيس اداره حقوقي منطقه ۲۰ پس از طرح موضوع مباني قانوني حق نسق يا حقوق زارعانه در قوانين و مقررات ايران گفت:
« تبصره ۲ ذيل ماده ۵ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك شهرداريها پرداخت حقوق زارعان ذينفع از محل ارزش ملك را موكول به نظر اداره كشاورزي و عمران روستايي كرده است؛ اما در قسمت اخير تبصره مذكور، پرداخت حقوق زارعان ذي نفع از محل ارزش كل ملك موكول به قراردادهاي موجود بين زارع و مالك يا مقررات يا عرف محل شده است كه به نظر ميرسد يك تعارض ظاهري در تبصره مورد بحث در ارتباط با تشخيص و نحوه پرداخت حقوق زارعان وجود دارد.»

دكتر نوروزي، مدير كل اداره حقوقي نيز در اين خصوص تصريح كرد:
«مطالب بيان شده در خصوص اين موضوع توسط آقاي رهنما بدين شرح است: در قيمت عادله [در مورد نوع قيمت مسامحه شده و طبق قانون به جاي قيمت عادله بايد قيمت روز عنوان شود] چه افزايش و چه كاهش، ارزش پس از اجراي عمليات عمراني نبايد مورد توجه قرار گيرد. ارزش ملك چيزي است كه عرف تجاري و محلي است و كارشناس قيمتگذاري ميكند و يك روش واحد دارد. اين موضوع به طور مكرر در جلسات كلانشهرها مطرح و ابلاغ شده كه با تصويب قانون نحوه تقويم، تبصره ۱ ماده ۵ را نميتوان اجرايي كرد. البته محل كسب با محل اعاشه تفاوت دارد و تنها راه اعاشه محل كسب نيست؛ مانند كسي كه خانه خويش را اجاره ميدهد و درآمد دارد.
در مورد تعيين قيمت، ماده ۵ و تبصرههاي ۱ و ۲ مورد نظر قانونگذار بوده است. درخصوص پرداخت ۱۵ درصد علاوه بر قيمت عادله ملك، نظر اداره كل حقوقي اين است كه اين ۱۵ درصد در حال حاضر قابل پرداخت نيست و نبايد اعمال شود و حتي اگر در دادگاهها به آن استناد شود، قابل اعتراض است. در نتيجه، تعيين بهاي عادله اعم است از بهاي عادله و تمامي تعلقاتي كه قيمت عادله را مشخص ميكنند. [نگارنده: در مورد نوع قيمت مسامحه شده و طبق قانون به جاي قيمت عادله بايد قيمت روز عنوان شود.]
البته در كلانشهرها هم اين موضوع مطرح شد كه ماده ۵ (تبصره هاي ۱ ، ۲ و ۳) ديگر قابل اجرا نيستند و پرداخت ۱۵ درصد علاوه بر قيمت عادله درست نيست.»

ارزيابي ارزش املاك تملك شده توسط شهرداريها با قيمت روز طبق رويه كارشناسان رسمي
زماني كه امكان عرضه كل كالا به بازار وجود داشته و همچنين مراجعه آزاد متقاضيان ممكن باشد، سازوكار عرضه و تقاضا قيمت تعادلي بازار را كه معمولاً همان قيمت بازار روزمره است، تعيين ميكند. بنابراين هرچه بازار فعالتر، كارآمدتر، گستردهتر و كالا همگنتر باشد، قيمت تعادلي بازار دقيقتر و شفافتر است و بهعكس در اين بازار، قيمت حاصل مشخصات، خصوصيات و شرايط عرضه و تقاضاي ناشي از خود كالاست نه صاحبان آن. حال چون مسكن و مستغلات تنها يك كالا براي رفع نياز نبوده؛ بلكه يك كالاي سرمايهاي هم هست و از طرف ديگر، يك كالاي همگن نيست؛ بلكه مشخصات و ويژگيهاي متنوع (موقعيتي، فيزيكي، همسايگي و...) و گاهي منحصر به فرد دارد، بنابراين قيمت روزمره مسكن ومستغلات در مقايسه با كالاي پرمصرف شفافيت و دقت كمتري داشته و در عين حال بازه قيمت گستردهتري دارد. حال اگر بازار مربوطه غير كارآمد و كم فعال يا غير فعال باشد، قيمت مربوطه غير شفاف و غير دقيق بوده و بازه قيمت گستردهتر و سليقهاي است.
در ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب ۲۸ آبان ۱۳۷۰ آمده است: « در كليه قوانين و مقرراتي كه شهرداريها مجاز به تملك ابنيه، املاك و اراضي قانوني مردم هستند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالك، قيمت ابنيه، املاك و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.»
[نگارنده: در مقايسه با لايحه قانوني نحوه خريد و تملك... دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸، قيمت توافقي همچنان به عنوان گزينه اول مورد قبول اين قانون است و در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالك، قيمت ابنيه، املاك و اراضي بدون ذكر تاسيسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده ۵ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك... دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ بايد به قيمت روز به جاي قيمت عادله تقويم و پرداخت شود.]

تبصره ۷ اين ماده واحده بيان ميدارد: «از تاريخ تصويب و لازمالاجرا شدن اين قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شوراي انقلاب اسلامي كه مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي ميباشد، در مورد شهرداريها لغو ميشود.»

{نگارنده: از نظر كارشناسي در صورت عدم حصول توافق بين شهرداري و مالك، به جاي بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها، قيمت ابنيه، املاك و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود و مبلغ اضافي ۱۵ درصد براي ملك محل سكونت يا ممر اعاشه مالك نيز لحاظ نشود. بديهي است در صورتي كه حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم، بذر، كود و ساير زحماتي كه زارع براي آماده كردن زمين در زمان سابق متحمل شده است وجود داشته باشد، حق كسب و پيشه، سرقفلي و حقوق مغازههاي موجود در املاك موقوفه همچنان طبق ''لايحه قانوني نحوه خريد و تملك ... دولت'' مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ تعيين مي شود.}

اين قانون به دنبال قانون زمين شهري مصوب ۲۲ شهريور ۱۳۶۶ كه ديگر اعتبار ندارد، تصويب شد.
در تبصره ۹ ماده ۹ اين قانون آمده بود: «تقويم دولت براساس قيمت منطقهاي (ارزش معاملاتي) زمين بوده و بهاي اعيانيها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر كارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادله روز تعيين ميگردد. »

شايد به دليل تغييرات زياد در مالكيت، مشكل بودن شناسايي محل سكنا و ممر اعاشه بودن ملك براي مالك و رواج دلال بازي در املاك شهري، قانونگذار امتياز ۱۵ درصد اضافي را لحاظ ننموده است. در نتيجه، يكي از ظلمهايي كه در حق مالكان صورت ميگيرد اين است كه در عمل وقتي قيمت روز تعيين ميشود تا دريافت مبلغ توسط مالك زمان زيادي طول ميكشد و بهرغم قيد مهلت سه ماهه در قانون و با توجه به اين كه در ايران طي سال هاي گذشته معمولاً قيمت املاك بهخصوص در شهرها روند صعودي و حتي جهشي داشته است، خسارات جبران ناپذيري به مالكان وارد ميشود.

از قوانين مربوطه چنين استنباط ميشود كه در غياب توافق مالك و دستگاه اجرايي، قيمت در تملك شهرداريها عبارت است از قيمت روز. چنانچه بازار فعال و كارآمد مشابهي وجود داشته باشد (مانند واحدهاي مسكوني متعارف شهري كه اغلبً روي آنها معامله ميشود) قيمت روز توسط كارشناسان رسمي با توجه به قيمت روز بازار و احتساب مزايا، قيود، حقوق و خسارات تعيين ميگردد.

هرچند ممكن است قيمت بازار عوامل، مزايا و قيود را در نظر بگيرد؛ اما لزوماً هميشه اين طور نيست. در مواردي كه مورد مشابهي وجود نداشته و يا بازار فعال نيست و ارزش مربوط به بازار غير فعال و يا غير مشابه است (مثل املاك اطراف شهرها يا املاك خاص كه معمولاً بهندرت روي آنها معامله ميشود) و يا قيمتها داراي انسجام منطقي و شفاف نيستند (بازار آشفته و نوسانات قيمت بيش از حد معمول است)، در اين صورت قيمت روز بازار توسط كارشناسان رسمي برآورد مي شود.

طبق تبصره ۲ ماده واحده لايحه قانون اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب ۱۳ شهريور ۱۳۵۸ « ملاك تعيين قيمت اراضي و ابنيه و مستحدثات و تاسيسات و ساير حقوق، اعم از حق كسب و پيشه، بهاي عادله زمان ارزيابي خواهد بود.»
اگر در متن گزارش كارشناسي تاريخ معيني قيد نشده باشد، تاريخ گزارش نشاندهنده زمان ارزيابي است. زمان دريافت مبلغ قيمت روز توسط عرضهكننده (مالك) معمولاً همزمان با تاريخ ارزشگذاري قيمت روز نيست.
رويه كارشناسان رسمي در تعيين قيمت روز را ميتوان با ملاحظه ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بررسي كرد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستاجره را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف واگذار نمايد، مستاجر ميتواند براي اسقاط حق خود يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد.»

طبق اين ماده، مالك مجبور به پرداخت حق سرقفلي است. به عبارت ديگر، قانون نوعي سرقفلي (سرقفلي حقوقي ناشي از امتيازات واگذار شده از طرف موجر به مستاجر) براي مستاجر قائل شده است. در صورت عدم توافق موجر و مستاجر در مورد اجاره بهاي متعارف، مبلغ آن توسط دادگاه (كارشناسان رسمي) تعيين ميشود و امكان رجوع و انتخاب براي مالك در بازار آزاد اجاره وجود نداشته و مالك مجبور به ادامه روابط با مستاجر متصرف است.

اين نوع محدوديت(عدم امكان تخليه ملك توسط مالك) معادل مالي ايجاد مينمايد و با توجه به اين كه اجاره بهاي متعارف عرف كارشناسان رسمي معمولاً كمتر از اجاره بهاي بازار آزاد (قيمت كف) است و به علت افزايش اجارهبها معمولاً مالك تقاضاي دريافت اجارهبهاي بيشتري ميكند، با عدم موافقت مستاجر موضوع به دادگاه و كارشناسان رسمي و احتمالاً هيئتهاي بالاتر كارشناسي ارجاع ميگردد. بنابراين به خاطر اين محدوديت، قاعدتاً اجارهبهاي متعارف تعيين شده توسط دادگاه (كارشناسان رسمي) بايد كمتر از اجاره بهاي بازار آزاد باشد.
به دليل سابقه صعودي اجارهبها كه معمولاً توام با سوداگري است و از آنجا كه تعيين قيمت ميانگين بازار و يا احياناً بيش از قيمت ميانگين باعث رسميت يافتن قيمتهاي بالا و تثبيت آن ميشود، كارشناسان رسمي به بازه پاييني قيمت (كمتر از قيمت ميانگين) تمايل دارند و طبق ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ اين رويه كارشناسان رسمي مورد شناسايي قرار گرفته و به طور ضمني مورد تاييد واقع شده است.
با توجه به مطالب گفته شده، قيمت روز عبارت است از ميانگين قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه (قيمت روزمره در معاملات) نه رويه كارشناسان رسمي كه تمايل به پايين بازه قيمت بازار دارند.

سايه سنگين تملك توسط شهرداري و اين كه مالك در عدم واگذاري ملكش به شهرداري گريزي ندارد، قيمت ميانگين بازار را تحت تاثير قرار ميدهد. بنابراين مبلغي بابت اين قيد از قيمت ميانگين بازار كم ميشود.
هرچند كه قيمت روز را به واسطه گسترده بودن قيمت املاك مي توان ميانگين قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه قرار داد؛ اما با توجه به دلايل و استدلالهاي ذكر شده در مورد رويه كارشناسان رسمي، در قيمتگذاري روز املاك مورد تملك شهرداري ها توسط كارشناسان رسمي بايد رويه آنان را صادق دانست؛ به اين ترتيب كه قيمت اعلامي كمتر از ميانگين قيمت روز بوده؛ اما طبق صراحت قانون نبايد كمتر از حداقل قيمت روز (قيمت كف) باشد؛ زيرا قيمت كمتر از حداقل قيمت بازار مغاير با هدف و رويكرد قانونگذار است. به عنوان مثال، اگر بازه قيمت ملك تمليكي در بازار ۲۴۰ ميليون تومان تا ۲۶۰ ميليون تومان است، قيمت كارشناسي آن كمتر از ۲۵۰ ميليون تومان (قيمت ميانگين) و بيشتر از ۲۴۰ ميليون تومان (قيمت كف) است. به عبارت ديگر، قيمت كمتر از ۲۴۰ ميليون تومان مغاير با هدف و رويكرد قانون گذار است؛ هرچند جبران خسارات ناشي از اضافه ارزش مالك نسبت به قيمت بازار و تورم قيمتها ناشي از تفاوت زمان تعيين قيمت روز تا دريافت مبلغ توسط مالك همچنان مورد بحث است.


نتيجه گيري:
قيمت روز از نظر اقتصادي تعريف شده و همگان با آن آشنا هستند؛ اما به دليل موقعيت و اختياراتي كه قانون به شهرداريها اعطا كرده است و قدرت و امكاناتي كه در مقابل مالكان، بهويژه مالكان كوچك دارند و همچنين طولاني بودن رسيدگي محاكم، قيمت كارشناسي كمتر از حداقل قيمت روز (قيمت كف) بازار است. اين امر از هدف و رويكرد قانون گذار به دور است. مشروح مذاكرات مجلس شوراي اسلامي و الحاقيههاي دو دهه اخير و نظر شرعي شوراي نگهبان مويد اين مطلب ميباشد.
َ
منابع و مآخذ:
۱. عليزاده خرازي، محمد مسعود: بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر و مستاجر، سرقفلي، حق كسب و پيشه و تجارت، اجاره بها، تعديل اجاره بها و اجرت المثل اماكن مسكوني و غير مسكوني، ۱۳۸۸، بنياد حقوقي ميزان
۲. جعفري لنگرودي، محمد جعفر: ترمينولوژي حقوق، وسيط، مبسوط، انتشارات گنج دانش
۳. ميرزايي، عليرضا: تملك اراضي توسط دولت و شهرداريها، ۱۳۸۸، انتشارات بهنامي
۴. نشريه ماوي
۵. مجموعه ديدگاههاي قضايي قضات دادگستري استان تهران، معاونت قضايي و تحقيقات دادگستري استان تهران
۶. سايت قوانين معاونت آموزش دادگستري استان تهران
۷. گرانت ئي ال ، آيرسون دبليو جي، ليونورت آر. اس: اصول اقتصاد مهندسي، ترجمه حسين پور زاهدي، انتشارات دانشگاه صنعتي شريف
۸. حسن زاده، بهرام: حقوق تحليلي اراضي و املاك، ۱۳۸۹، انتشارات جنگل، جاودانه
۹. يوسفي، مرتضي: قوانين معاملات املاك، ۱۳۸۷، انتشارات بوستان دانش

محمد مسعود عليزاده خرازي، عضو هيئت علمي دانشگاه صنعتي شريف و كارشناس رسمي دادگستري

You have no rights to post comments

سرمایه گذاری

سرمایه گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی و خارجی

 


مشاوره حقوقی تلفنی

    جزوات آموزشی                                           فایل های صوتی                                         نمونه سوالات آزمون وکالت

 

Web Analytics