موسسه حامی عدالت

منوی اصلی

کانال تلگرام

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

مجموعه قوانین آزمون وکالت

قوانین آزمون وکالت

« »

آمار بازدید

امروز
دیروز
این هفته
هفته گذشته
این ماه
ماه گذشته
آمار کل
1365
914
2895
5467
19369
33782
2063833

پیش بینی امروز
1368


IP شما:54.167.231.97

hamiedalat

Responsive Joomla Template. Works with Mobile, Tablets and Desktops/Laptops
4

مشاوره

2

حقوقی

3

دانستنیهای مالکیت زمانی (تایم شرینگ)تایم شیرینگ بیع زمانی

معمولا بیشتر افراد جامعه دارای یک  منزل یا آپارتمان در شهری که سکونت هستند دارند و کمتر پیش می آید که فردی در سایر شهرها داری خانه ای باشد و وقتی  هم که قصد سفر داشته باشید اولین موضوعی که به آن فکر می کنید این است که آیا شهری که قصد رفتن به آن را دارید جایی برای استراحت  و اقامت خواهد داشت یا نه و یکی از موضوعات اصلی سفر شما خواهد بود.

حال کارشناسان املاک طرحی را ارائه داده اند که معمولا در شهرهای خوش آب و هوا و زیارتی شما صاحب خانه شوید آیا با پول کمی که داریم چنین امی امکان پذیر خواهد بود آیا خرید خانه یا آپارتمان دوم در شهری دیگر برای شما مقدور است

بله این کارشناسان نظامی به نام مالکیت زمانی  پیش‌بینی کرده‌اند

مالکیت زمانی چیست

اصطلاح تایم شرینگ Time-sharing از صنعت كامپيوتر وارد شده است . اين اصطلاح را در فارسي مي توان تحت عبارتهاي مالكيت زماني , مالكيت نوبتي و يا استفاده نوبتي ترجمه و بيان كرد. مفهوم اين اصطلاح در كامپيوتر به اين معنا مي باشد كه چند نفر به طورت مشترك و يا همزمان از يك كامپيوتر استفاده كنند. البته اين اصطلاح در مورد كامپيوتر داراي اشكال گوناگوني بوده كه موضوع بحث ما نمي باشد. مالكيت زماني در مورد املاك و داراييها به اين معني مي باشد كه عده اي از مردم مكاني (ملكي ) را به صورت مشترك خريداري مي كنند و هر يك از آنها مي توانند مدت زمان خاصي از سال را در آنجا سپري كنند. اين ايده براي نخستين بار در دهه 1960 در اروپا مطرح شد. اين ايده باعث شد تا املاك مشخصي (عمدتاً تفريحي و سياحتي) از طريق برنامه هاي مالكيت زماني در اختيار افراد قرار گيرد. مالكيت زماني در واقع توافقي است كه طي آن چند گروه از مردم به صورت مشترك يك تفريحگاه تعطيلاتي را مي خرند و براي استفاده مشتركشان نگهداري مي كنند. اين ايده به خوبي جا افتاد و در سرتاسر دنيا رايج گشت , بطوري كه هم اكنون چندين ميليون استفاده كننده از اين سيستم و اين نوع توافق وجود دارد. مردم نيز متوجه شده اند كه با اين روش بهتر از پس هزينه هاي تعطيلات بر مي آيند. هم اكنون اين ايده محدود به املاك و مكانهاي تفريحي نشده و در مورد ويلا ,‌كشتي و قايقهاي تفريحي , خودروهاي تفريحي , زمينهاي اردوگاهي ,‌اتوبوس و هواپيما نيز كاربرد پيدا كرده است .  حال باید دید از دیدگاه  فقهی و حقوقی، مالکیت زمانی در چه قالبی می‌گنجد آیا افراد به صورت مشاع مالک عین ملک هستند یا اینکه مالک منافع آن می‌شوند. جهت بررسی بیشتر با ما همراه باشید

مالکیت زمانی در ایران

نمونه هايي از مشاركت زمان بندي شده در فرهنگ ايران از ديرباز تاكنون , تجربه شده است . كشاورزان در بهره برداري از آب قنات و چاههاي كشاورزي به طور مشاع مالكيت داشته و هر يك متناسب با سهم خود در زماني معين از آب براي آبياري باغها و اراضي شان استفاده مي نمودند.ورود اين سيستم به صنعت گردشگري و ايجاد جذابيت در خريد ويلاها , واحدهاي اقامتي و مسكوني در مناطق زيارتي و توريستي به صورت زمان بندي شده , تحول بزرگي را طي چند دهه اخير در كشورهاي پيشرفته صنعتي ايجاد نموده و از اين رو تعدادي از شركتها و مجتمع هاي گردشگري و رفاهي ايران هم از دهه 70 به اين سو به شكلي از مالكيت زماني استفاده كرده اند. در اين زمينه نيز اقداماتي براي بررسي حقوقي اين موضوع و نظام مند نمودن استفاده از آن در صنعت گردشگري ايران در سال 1377 به منظور تهيه شيوه نامه اجرايي اداره هتلها و مراكز اقامتي با روش مالكيت زماني به عمل آمده است .

همانگونه که از اسم مالکیت زمانی پیداست، حقی است که با محدودیت زمانی می‌توان آن را بکار برد، به این ترتیب که افراد زیادی مالک ملک هستند و در زمان‌های خاصی در سال حق استفاده از آن را پیدا می‌کنند. به عنوان مثال امکان دارد آپارتمانی را به 100 نفر واگذار کنند؛‌ به این ترتیب که هر کدام از این افراد تنها یک هفته در سال حق استفاده از آن را خواهند داشت و این زمان در قرارداد ذکر خواهد شد و در سایر زمان ها حق استفاده نخواهد داشت

نظر فقها  و حقوق دانان در مورد بیع زمانی

بیع موقت باطل است ،عده‌ای از حقوق‌دان‌ها به ذات مالکیت زمانی ایراد گرفته اند. زیرا از نظر آن‌ها، مالکیت بر یک عین باید به طور پیوسته و دایم محقق باشد به همین باور باعث شده است که به انتقال مالکیت زمانی از طریق بیع ایراد بگیرند. چرا که در مالکیت زمانی، حق فرد نسبت به مال محدود و مقید به زمان شده است و این قید قرارداد اجاره را به ذهن می‌آورد. از طرفی، بعضی از فقها آن را دلیلی از بیع موقت می‌دانند که در آن عین معینی، برای مدت مشخص تملیک می‌شود. این نوع بیع به این دلیل که با ذات فقهی آن مطابقت ندارد و از طرف دیگر با عقل و شرع سازگار نیست، از سوی فقها باطل اعلام شده است.

بیع زمانی موقت است

عده‌ای بر این اعتقادند که ایجاد مالکیت، لازمه ی وجود یک رابطه اعتباری و حقوقی دایم میان مالک و ملک است که این شرط، در بیع زمانی محقق می‌شود. در قرارداد بیع زمانی، ملک بر اساس نظامی نوبتی و در بازه‌های زمانی خاصی به طور منظم در مالکیت دایم مالکان قرار دارد. در مورد مشروعیت بیع زمانی از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه استعلاماتی به عمل آمده است که نظرات مختلفی را ارائه داده‌اند.

نظریه مشورتی در خصوص بیع زمانی تایم شرینگ

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه به شماره 1558/7 مورخ 7/2/1376 بیع زمانی را بلااشکال دانسته است؛«آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش‌بینی نشده است و سابقه ندارد. ولی در حقوق کشورهای اروپایی و امریکایی مطرح و تجویز شده است. در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت، منزلی را بخرند و توافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آن‌ها از آن استفاده نمایند، بلااشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود.»

انتقال در قالب اجاره

عقد اجاره از جمله عقود معینی است که عنصر زمان در آن اهمیت دارد. از نظر عده‌ای از حقوقدان‌ها هر عقدی که قابلیت انتقال مالکیت را داشته باشد، می‌تواند برای انتقال مالکیت مقید به زمان هم به کار گرفته شود. نمونه‌هایی از مالکیت زمانی که بر اساس عقد اجاره برقرار شده است وجود دارد. به عنوان مثال دو نفر که صاحب شش‌دانگ سرقفلی یک مغازه هستند، به قید قرعه مالکیت خود را در شش ماهه اول و دوم سال تقسیم کرده‌اند. به این ترتیب که در فصول بهار و تابستان مالکیت منفعت برای شریک بزرگ‌تر و در فصول پاییز و زمستان برای شریک کوچک‌تر است. با توجه به نظریه مشورتی که به آن اشاره شد، می‌توان هر چه در مورد مالکیت عین ذکر شده به مالکیت منفعت نیز تعمیم بدهیم. اما در کل حق سرقفلی ویژه مغازه و محل کسب تجاری است و از مواردی است که اجاره را قید زمانی بودن صرف خارج می‌کند. در ضمن این نمونه، از موارد مد نظر مالکیت زمانی نیست. بنابراین به نظر می‌رسد عقد اجاره خیلی نمی‌تواند مقصود نظام تایم‌شر را برآورده کند. چرا که اجاره مدت معین دارد و دایمی نیست. بنابراین امکان دارد مالکین به‌طور مداوم تغییر کنند. مستاجر موقت هم بیشتر به فکر بهره‌گیری حداکثری از ملک است.و کاری به استهلاک ملک ندارد. این مساله به ضرر مالک یا مالکان اصلی ملک است. بنابراین ترجیح می‌دهند مالکیت مقید به زمان را به طور دایمی به افراد انتقال دهند.

انتقال در قالب صلح

یکی دیگر از عقود معینی که مالکیت زمانی می‌تواند در قالب آن انتقال یابد، صلح است. بنابراین مالک عین می‌تواند در قالب یک عقد صلح معوض، مالکیت عین را به صورت زمان‌بندی شده به چند نفر منتقل کند به‌گونه‌ای که هر یک از آن‌ها در مدت مشخصی از سال مالک عین باشند. اما عده‌ای دیگر از حقوق‌دانان اشکالاتی نیز بر انتقال مالکیت زمانی از طریق صلح وارد کرده‌اند. این عده از حقوق‌دانان بر اساس نظر گروهی از فقها، در شرعی بودن مالکیت زمانی شک دارند . آن‌ها بر این عقیده‌اند که اگر این نوع مالکیت موضوع عقد صلح قرار گرفته باشد، شرط مشروعیت داشتن موضوع عقد صلح، آن‌طور که شایسته است فراهم نمی‌شود. بنابراین عقد صلح هم برای ا نتقال مالکیت زمانی مورد اتفاق نظر حقوق‌دان‌ها نیست.

استفتائات در مورد مالکیت زمانی

وقتی یک نظام جدید حقوقی مطرح می‌شود،‌ بررسی هماهنگی آن با مبانی فقه ضروری است. بعد از مطرح شدن نظام مالکیت زمانی از مراجع استفتائاتی صورت گرفت. نظرات مختلفی در این مورد ارایه شده است که در بیشتر آن‌ها این منعی برای صحت این نوع مالکیت وجود ندارد. حال بهتر است نظر چند تن از علما را بدانیم. ‌ آیت‌ا... محمد تقی بهجت: «به نحو ملکیت مشاع در عین و مهایات در استیفای منفعت مانعی ندارد...»

آیت‌ا... محمد فاضل لنکرانی: «چند نفر می‌توانند چیزی را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهایاتی تقسیم کنند...»  آیت‌ا... صافی گلپایگانی: «مالکان ملک مشاع می‌توانند نسبت به منفعت ملک مشترک مشاع تقسیم مهایاتی کنند.   آیت‌ا... سید عبدالکریم موسوی: «تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعا جایز است...»

انتقال در قالب عقود نامعین

در سال‌های اخیر حقوق با تغییر و تحولات زیادی مواجه شده است چراکه همواره نیاز بوده انواع جدیدی از قراردادها برای حل مسایل جدید پیش‌بینی شود. نکته قابل توجه اینجاست که بسیاری از این مسایل، ابتدا در نظام حقوقی اروپا مطرح شده است و برای ورود به نظام حقوقی ما باید با اصول فقهی اسلام هماهنگ باشند. یکی از اصولی که هم در فقه مورد قبول است هم در قانون، اصل آزادی قراردادهاست که در ماده 10 قانون مدنی گنجانده شده است. طبق این ماده قراردادهایی که بین افراد منعقد می‌شود اگر خلاف صریح قانون نباشد، نافذ خواهد بود. بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده اصلی مسلم و پذیرفته‌شده است لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر عقودی است که منعقد می‌کنند. بنابراین اشخاص ناچار نیستند که نهادهای حقوقی نوظهور را حتما در قالب عقود معین قراردهند. نمونه بارزی که در این مورد وجود دارد، قرارداد بیمه است که در بدو ورود به نظام حقوقی ما اختلافات زیادی در مورد آن بود. اما بعد از بررسی‌های مختلف، اکثر فقها بیمه را از عقود نامعین و یک قرارداد مستقل دانستند که بر اساس اصل آزادی قراردادها صحیح است.  به نظر می‌رسد بهترین برخورد با مالکیت زمانی یا تایم‌شر نیز این باشد که آن را قراردادی مستقل و در زمره عقود نامعین به حساب آوریم. یا به تعبیر بعضی از حقودانان آن را فراتر از یک عقد دانست. این عده معتقدند که مالکیت زمانی تنها یک عقد نیست بلکه  صنعتی است که برای توسعه گردشگری راه افتاده و در تشکیل آن از ویژگی‌های ترکیبی از عقود استفاده می‌شود.

سرمایه گذاری

سرمایه گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی و خارجی

 


مشاوره حقوقی تلفنی

    جزوات آموزشی                                           فایل های صوتی                                         نمونه سوالات آزمون وکالت

 

Web Analytics